Liz Weston : L’ajout d’un logement accessoire sera-t-il rentable ?

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Les logements accessoires sont connus sous de nombreux noms : appartements entre beaux-parents, maisons d’invités, chalets dans la cour ou conversions de sous-sol ou de garage, entre autres. Ce que tous les ADU ont en commun, c’est qu’ils sont un espace de vie séparé généralement ajouté à un lot résidentiel unifamilial, et ils ont un moment.

La construction d’un ADU pourrait augmenter la valeur de votre propriété tout en fournissant un revenu de location ou un espace de vie supplémentaire pour un membre de la famille. Là encore, l’ajout d’un ADU pourrait être un problème coûteux que vous regretterez.

Si vous songez à un ADU, voici ce qu’il faut considérer avant de vous engager.

POURQUOI LES ADUS SONT DE PLUS EN PLUS POPULAIRES

Ces dernières années, plusieurs villes et certains États – dont la Californie, l’Oregon et le New Hampshire – ont adopté des lois facilitant la création d’ADU par les propriétaires, en partie pour remédier aux pénuries de logements et à la hausse des coûts qui ont entraîné une crise d’abordabilité dans de nombreuses communautés. Les ADU sont considérées comme un moyen relativement peu coûteux d’augmenter l’offre de logements plus abordables sans modifier radicalement le caractère des quartiers résidentiels.

La demande est également alimentée par le vieillissement de la population américaine, explique Rodney Harrell, vice-président de la famille, du foyer et de la communauté pour l’AARP, qui publie un guide intitulé « The ABCs of ADUs ». Les gens envisagent d’ajouter de l’espace pour les membres plus âgés de la famille ou les gardiens. La pandémie a peut-être accéléré cette tendance, alors que les gens cherchaient des alternatives aux maisons de soins infirmiers où au moins 175 000 Américains sont morts du COVID-19, dit Harrell. Les ADU peuvent également fournir des espaces de vie indépendants aux jeunes adultes des familles, qui pourraient ne pas être en mesure de s’offrir leur propre appartement.

« C’est une solution de logement qui ne résout pas tous les problèmes, mais qui aide à régler plusieurs problèmes à la fois », dit Harrell.

LES COÛTS — ET L’ACCEPTATION — VARIENT LARGEMENT

La conversion d’un espace existant, tel qu’un garage, un grenier ou un sous-sol, en ADU peut coûter environ 50 000 $, tandis qu’un nouvel ADU détaché dépasse souvent 150 000 $, dit Harrell. Et selon l’endroit où vous vivez, obtenir des permis pour créer votre ADU peut être un jeu d’enfant, un combat prolongé ou carrément impossible.

En Californie, les propriétaires ont le droit légal de construire des ADU, et les gouvernements locaux ne sont pas censés créer des obstacles à l’obtention de permis. Certaines villes ont rationalisé le processus d’autorisation, et quelques-unes, dont Los Angeles et San Jose, ont des plans de construction pré-approuvés qui peuvent réduire davantage les retards.

Certaines villes californiennes luttent cependant contre la tendance en retardant ou en refusant les permis. La plupart des villes américaines n’autorisent pas les ADU ou ont des réglementations strictes qui entravent leur développement, explique Kol Peterson, consultant ADU et auteur de « Backdoor Revolution: The Definitive Guide to ADU Development ». Même là où les ADU sont légales, les villes peuvent exiger des exceptions de zonage appelées variances, exiger des mises à niveau coûteuses ou imposer des frais qui peuvent augmenter considérablement le coût, dit Peterson.

Tenté de sauter les permis? Ce n’est probablement pas intelligent. La construction non autorisée pourrait rendre votre maison difficile à vendre ou à refinancer et vous rendre vulnérable aux mesures d’application de la loi du service de zonage de votre région, déclare l’évaluateur immobilier Jody Bishop, président de l’Appraisal Institute, un groupe commercial. Il suffit d’un voisin mécontent pour vous dénoncer.

COMMENT LES ADUS SONT COMME LES PISCINES

Si vous construisez une ADU principalement pour le revenu supplémentaire, reconnaissez que tout loyer que vous facturez pourrait être au moins partiellement compensé par des coûts accrus, tels que des taxes foncières plus élevées, des primes d’assurance habitation plus importantes et des paiements sur les prêts utilisés pour construire l’unité, entre autres autres dépenses.

Comme pour tout projet de rénovation domiciliaire, il n’y a aucune garantie que vous récupérerez votre argent d’un ADU lorsque vous serez prêt à vendre la maison, dit Bishop.

Les ADU ont beaucoup en commun avec les piscines, ajoute-t-il. Les piscines creusées sont une caractéristique acceptée et même attendue dans certains quartiers, vous pouvez donc récupérer au moins une partie du coût de construction d’une piscine lorsque vous vendez votre maison. Dans d’autres régions, les piscines sont rares et pourraient nuire à la valeur d’une maison si les acheteurs s’inquiètent des problèmes d’entretien ou des risques de noyade, dit Bishop.

De même, les ADU peuvent ne pas ajouter beaucoup de valeur dans les domaines où ils sont inhabituels, souligne-t-il. Certaines personnes peuvent apprécier la possibilité de louer l’ADU pour un revenu supplémentaire, tandis que d’autres ne voudront pas être propriétaires. Et la conversion d’un grenier, d’un sous-sol ou d’un garage existant pourrait dissuader les acheteurs qui préfèrent que ces espaces restent intacts.

Peut-être que la meilleure indication qu’une ADU ajoutera de la valeur est si vos voisins les construisent, dit Bishop. Et si tel est le cas, un ADU correctement autorisé et conçu avec soin pourrait valoir l’investissement.

« Si c’est bien fait, c’est bien pensé et fonctionnel, alors vous avez probablement quelque chose que le marché accepterait et qu’il n’hésiterait pas à payer », dit Bishop.

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Cette colonne a été fournie à l’Associated Press par le site Web de finances personnelles NerdWallet. Liz Weston est chroniqueuse chez NerdWallet, planificatrice financière certifiée et auteure de « Your Credit Score ». Courriel : lweston@nerdwallet.com. Twitter : @lizweston.

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